Malgré la hausse des taux de crédit immobilier qui freine certains débiteurs, ceux qui le peuvent encore feraient mieux de faire de leur projet une réalité. Car des baisses sont encore à prévoir.
2,35 pour 20 ans et 2,45% pour 25 ans selon Empruntis, 2,42% pour 20 ans et 2,59% pour 25 ans selon Meilleurtaux… Alors qu’ils étaient inférieurs à 1% en février 2022, les taux des crédits immobiliers continuent de s’effondrer, des mois plus tard . mois. Au point, selon une étude révélée par PAP.fr le 30 novembre, quiun acheteur de 10 s’est vu refuser un prêt en novembre. Pour expliquer ce rejet, 62% citent le taux d’usure. Ce taux maximum au-dessus duquel les banques n’ont pas le droit de prêter comprend le taux d’intérêt du crédit, les frais de dossier ou encore l’assurance du prêt. Calcul trimestriel et actuellement fixé à 3,05 % pour les prêts de plus de 20 anssera ressuscité le 1er janvier 2023.
Faut-il alors s’attendre à une augmentation du taux d’usure pour se lancer dans un projet immobilier ? Le problème est que des taux d’intérêt plus élevés entraînent souvent des taux hypothécaires plus élevés parce que les banques ils ne parviennent pas à répercuter le coût de l’argent qu’ils empruntent sur l’hypothèque. Les taux devraient remonter d’au moins un point dans les six prochains mois, car si la Banque centrale européenne a augmenté ses taux d’un point et demi à partir de juillet 2022, les taux des crédits immobiliers en France n’ont augmenté que de 0,5 point sur la même période . . En ce milieu d’année 2023, il devrait donc être difficile, sauf pour les excellents profils, d’emprunter plus de 20 ans en dessous de 3,5 %, analyse Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.
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Or, la hausse des taux des crédits immobiliers réduit logiquement le pouvoir d’achat des emprunteurs à la recherche d’un logement. Dans une enquête publiée début novembre, Meilleurtaux expliquait qu’un couple gagnant 4 000 euros par mois avait perdu l’équivalent de 30 000 euros en 10 mois, sa capacité d’emprunt passant de 285 000 euros à 255 000 euros. Dans son étude, Meilleurs Agents a estimé pour sa part que pour compenser cette hausse des taux de crédit, les prix de l’immobilier devraient baisser durant la même période de -8,7%. Si les derniers chiffres montrent un ralentissement des prix de l’immobilier, celui-ci reste pour l’instant marginal, même si certains experts tablent sur une baisse d’environ 10 à 20% dans les mois à venir.
Une période d’amortissement croissante
à la lecture de ces chiffres, ne vaudrait-il pas mieux mettre son projet immobilier entre parenthèses et attendre des jours meilleurs ? Tout dépend : Les acquéreurs doivent être conscients que l’engagement qu’ils prennent aujourd’hui en devenant propriétaires est plus fort qu’il y a quelques années car la durée d’amortissement a changé, explique Barbara Castillo Rico. En janvier 2022, il ne fallait que 4 ans pour amortir les différents frais liés à l’achat et rend ainsi l’achat de leur résidence principale plus attractif que la location. Désormais, il faut huit ans en moyenne pour amortir son acquisition.
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Pourtant, à long terme, il reste financièrement plus intéressant d’acheter sa résidence principale que de rester locataire, assure Barbara Castillo Rico. Un autre fait joue en faveur des futurs acquéreurs : les sanctions qui frappent les logements les plus énergivores, appelés barrages énergétiques, Cela pourrait bien presser beaucoup de marchandises sur le marché d’ici 2028. En effet, les biens classés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être loués à partir de 2025. La même interdiction s’appliquera aux maisons classées F à partir de 2028.
à long terme, il reste financièrement plus intéressant d’acheter sa résidence principale que de rester locataire
Alors que certains propriétaires ont déjà annoncé leur volonté d’annuler ces interdictions, d’autres se précipitent pour mettre leur bien en vente. Or, une étude réalisée en avril 2022 par Meilleurs Agents et Se Loger montre qu’à caractéristiques équivalentes (âge, surface, etc.), un bien sous-estimé (F ou G) sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). voir son prix de vente réduit de 6,7% par rapport à celui d’un bon élève (C, D ou E). Un appartement de classe F ou G au DPE se vend, en moyenne, 13% de moins que s’il est labellisé A ou B.
Dans un communiqué diffusé le 1er décembre, Immonot, le site immobilier des notaires, estime que si les vendeurs ont l’avantage depuis plusieurs mois, il apparaît qu’en 2023 le jeu immobilier tourne à l’avantage des acquéreurs. Avec plus de propriétés sur le marché, il existe de nombreuses possibilités de négocier les prix. Conseil partagé par le responsable des études économiques chez Meilleurs Agents : Le rapport de force entre acheteurs et vendeurs est clairement inversé et ce en faveur des acheteurs. Il faut en profiter et ne pas hésiter à négocier le prix des biens qui, pour la première fois depuis des années, ont du mal à trouver acquéreur.
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